Profesyonel Emlakçılık Eğitimleri

İmar Kanunu’na göre arazi vasıflı bir toprağa yapı yapabilmek için toprak büyüklüğünün yola terkten sonra kalan büyüklüğünün minimum 5 (beş) Dönüm olması ve arazinin yola 25 metre cephesinin bulunması gerekmektedir. Kanunen tarımsal amaçlı olması gereken bu yapıların inşa edileceği arazilerde 5 (Beş) Dönüm alt sınırı, uygulamada belediyelere göre farklılık gösterebilmektedir. 

Nüfusu 5000 ve üzerinde olan yerleşim birimlerinde belediye kurulmaktadır. “Belediye Sınırı”, bir belediyenin yasa kurallarına göre belirlenen sınırlarıdır. Bu sınırlar belediye meclisinin ve kaymakamın görüşü alınarak valilik onayıyla kesinleşir, zorunlu bir neden olmadıkça 5 (beş) yıl geçmeden değiştirilemez.

Belediyeler gerek idari, gerekse mali bakımdan bağımsız olan bir teşekküldür. Köyler de tüzel kişiliğe sahiptir. Belediye ya da il, ilçe ve köy sınırları birer idari sınırdırlar. Mücavir alan idari sınır değildir. Örneğin, bir alanda belediye kurulup, belediyenin seçilmiş organlarının iş başına gelmesi bu alan içindeki köylerin idari varlığı ve tüzel kişiliğinin sona ermesine yol açar. Oysa bir köyün mücavir alan sınırlarına alınması, köyün idari ve tüzel kişiliğinin sona ermesi anlamına gelmez.

Aplikasyon yer tespitidir. Emlak terimi olarak ise kadastro paftalarındaki parsel köşe noktalarının yeniden zeminde belirtilmesi ve bununla birlikte parselin zemindeki sınırlarının gösterilmesidir. Kısaca, parselin yerini gösteren krokidir. Aplikasyon krokisi, parselin tapu bilgileri ile ebatı ve konumunu sabitleyen koordinatları belirtir. Parsel malikinin talebi ile Kadastro Müdürlüğü’nden temin edilir. İlgili memurun araziye götürülmesi ve aplikasyon işlemini gerçekleştirmesi gerekir.

Genellikle 1/ 50.000 – 1/ 25.000 ölçekli olup Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılır. Nazım İmar Planı kentin gelecekte nasıl şekilleneceğini gösteren plandır.

Nazım İmar Planı, varsa Bölge ve Çevre Düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanılış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve bu raporla bir bütün olan planlardır.

Muhtelif kavramı tapulardaki gayrimenkulün çeşitliliğini belirtmek üzere kullanılır. Taşınmaz bir varlığın tapusunda, taşınmazın arsa, tarla, bahçe gibi niteliği, ebatları ve sahibi gibi bir takım bilgiler bulunur. Tapusunda arsa bilgisi bulunmayan bağ, bahçe, tarla gibi taşınmazlar muhtelif olarak nitelendirilir ve belediyelerin imar uygulamaları dışında yer alır. İmar uygulamalarında yapılacak düzenleme ile bu alanlar arsaya dönüştürülerek yapılaşmaya uygun hale getirilir.

2a Araziler; orman içindeki köyler halkının kısmen veya tamamen yerleştirilmesi maksadı ile orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerler ile halen orman rejimi içinde bulunan fundalık ve makilerle örtülü yerlerden tarım alanlarına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerler (Bu köyler adına tahsis edilmek üzere) orman sınırları dışına çıkarılan arazilerdir.

1982 (30.12.1981) tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden tarla, bağ, bahçe, meyvelik yada otlaklık  gibi çeşitli tarım arazileri ile şehir kasaba ve köy yapılarının bulunduğu yerleşim alanları orman sınırlarının dışına çıkarılan araziler 2B Arazileri olarak adlandırılır.  

İmar sınırları içinde bulunan binalı yada binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına ve belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmek, bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmak, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre hak sahiplerine dağıtmak ve resen tescil işlemlerini yaptırmak işlemidir. İmar 18 Uygulama yapma yetkisi belediyelere ve belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise valiliklere verilmiştir.

Taban Alanı Kat Sayısı, bir yapının taban alanının, arsa alanının ne kadarına yapılabileceğinin oranını gösterir. 

Çeşitli nedenlerle ekonomik olarak tarımsal faaliyetleri yapmaya imkân vermeyecek biçimde parçalanmış, dağılmış, bozuk şekilli parsellerin modern tarım işletmeciliği esaslarına göre ve sulama hizmetlerinin geliştirilmesi için uygun biçimde birleştirilmesi, şekillendirilmesi ve yeniden düzenlenmesi işlemine verilen addır. 

Orman sınırları dışında bulunan ve devletin hüküm ve tasarrufunda olan yabani zeytinlik, antepfıstığı ve harnupluklar ve her nevi sakız çeşitleri veya şahıs arazisi olan bir tapuda bu şekilde kayıtlı sahalar ile Orman Kanunu kapsamında olmayan zeytin yetiştirmeye müsait makilik ve fundalıklardan oluşan ve en az 25 (yirmibeş) Dönüm büyüklüğünde alanlardır.

Zeytinliklerde 20 (yirmi) dönümün altında parselasyon yapılamaz. Ayrıca düzenleme (imar) sınırı içinde kalan zeytinliklerde yapılaşma oranı toplam arazi büyüklüğünün %10’unu aşamaz.

Zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az 3 (üç) km mesafede zeytin ağaçlarının bitkisel gelişimini engelleyecek kimyevi madde tesis yapılamaz, işletilemez. Bu alanlarda yapılacak zeytinyağı işletmeleri ile küçük ölçekli tarımsal işletmeler de Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın iznine bağlıdır. Ancak alternatif alan bulunmaması ve ÇED raporunun uygun olması halinde bitkilere zarar vermemek kaydıyla jeotermal teknolojik sera yatırımları, kamu yararına planlar, yenilenebilir enerjiye dayalı elektrik üretim tesisleri, kamu yararına petrol, madencilik ve doğalgaz arama faaliyetleri, savunmaya yönelik ihtiyaçlar için Bakanlık tarafından karar bağlanır.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 03/07/2005 tarihli Uygulama Yönetmeliğinin amacı, toprak ve arazi varlığının belirlenmesi, arazi planlarının yapılması, tarımsal amaçlı arazi kullanımı ile toprak koruma plan ve projelerinin hazırlanması, erozyona duyarlı alanların, yeterli büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğünün tespiti ve toprak koruma kurulunun çalışmalarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

İmar planı değişikliği sayesinde değeri artan gayrimenkuller için artan değerin tamamı üzerinden ödenen vergidir.

Mülk sahiplerinin talebi olmadan idare tarafından mevcuttaki imarda resen yapılan imar değişikliği için rant vergisi ödenmez.

Taşınmaz üzerindeki bina vb. eklentilerin değeri dikkate alınmaz, yalnızca arsa için değer artış payı hesaplanır.

Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ödenir.

Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.

Kamulaştırmasız El Atma, kamulaştırma yetkisi olan kamu kurum ve kuruluşlarının mahkemeye başvurarak kamulaştırma işleminde bulunmadan, başka şahısların taşınmaz mallarına hiçbir bedel de ödemeden el koymalarıdır.